''반값아파트 외면'' 무엇이 문제인가?

10월15일 각종 언론사 뉴스에 반값아파트와 환매조건부 아파트의 청약현황이 공개되었다.

서민꿈만부풀린'반값아파트', 청약자들 냉담, 반값아파트 시장이 외면했다에 이어 급기야 '반값아파트 없다' 라는 반응까지 나오고 있는 상황이다.

먼저 주공이 공개한 반값/환매조건부분양 아파트의 청약률을 살펴보면

15일 군포부곡지구의 토지임대부.환매조건부 아파트의 1순위 청약자 대상 분양을 완료한 결과 약 9.8%의 분양률을 기록.

전체 804가구 가운데 특별분양분(80가구)을 제외한 724가구를 대상으로 실시된 이날 청약에서 일반 청약자 공급분 66가구, 노부모 우선공급분 3가구, 3자녀 특별공급분 2가구 등 모두 71가구만 분양됐다고 밝혔다.

주공은 15일부터 17일까지 순차적으로 실시되는 1.2.3순위 청약자에 대한 분양이 모두 완료될 경우 30% 가량의 분양률을 기록할 것으로 내다보고 있다.

일반 청약자 부분은 전용면적 74ㆍ84㎡ 4개 주택형 321가구가 공급된 환매조건부(B-1블록)의 경우 45명이 신청해 276가구가 미달됐다. 전용 74ㆍ84㎡ 3개 주택형이 공급된 토지임대부(B-2블록)는 299가구에 21명만 신청해 환매조건부보다 더욱 저조한 청약률을 기록했다.

주공관계자와의 인터뷰 내용은 이 사태를 바라보는 정부의 입장을 대변한다는 차원에서 귀기울일만 하다.

-"토지임대부.환매조건부 아파트의 분양률이 저조하게 나타난 것은 주택을 주거수단이 아닌 자산증식의 수단으로 생각하는 풍토에서 나온 결과"라며 "마케팅 조사를 통해 어느정도 예상은 했지만 분양률이 이처럼 저조한 것을 보니 아직은 우리나라에서는 시기상조였다는 생각도 든다"고 덧붙였다(연합뉴스10.15)-

그렇다면 풍토를 바꿀만한 정책이 아니었다는 반증인데 이정도면 주공의 필요성에 다시한번 고개가 갸우뚱해지지 않을 수 없다.

주공도 예측했지만 3순위까지 모두 청약을 받아도 30%내외가 될 것으로 보고 있다. 왜 이런 상황이 연출될 수 밖에 없었는가?

과연 '반값아파트'의 시장외면 현상을 어떻게 보아야 하는가?

가늠할 수 있는 원인을 일부언론은 주택에대한 소유개념이 국민의 정서라고 대변하며 소유개념을 모호하게 만드는 토지임대부와 환매조건부분양 아파트가 시장에서 외면당할 수 밖에 없다고 지적했다.

토지임대부건물분양 아파트의 경우는 매달지불하게되는 임대료가 서민에게는 부담이 될 수 있었을 것이고, 환매조건부의 경우에는 주변시세의 90%정도인 분양가로 청약률을 높이기에는 역부족이었다고 볼 수도 있는 문제다.

이러한 상황속에서 반값아파트의 시장성을 폄하하고, 실패로 몰아져가는 현상에 깊은 우려를 표하지 않을 수 없다.

반값아파트가 외면당한 이유를 몇가지 제시하고 그에따른 해결책을 고민해봐야 한다.

이러한 고민이 필요한 이유는 토지임대부 건물분양과 환매조건부분양아파트의 내면에 잠재되어 있는 소중한 가치들이 어설픈 시범사업의 실패속에 같이 묻혀버리지 않게 하기 위해서이다.

반값아파트가 외면당하고 있는 이유중 가장 큰 이유는 '반값아파트'에 있다.

애초에 홍준표의원이 발의해서 이슈가 된 토지임대부건물분양방식에 의한 반값아파트 공약은 토지임대부건물분양방식의 이점을 충분히 이해시키지 않고 단지

'반값'에 아파트를 공급할 수 있다는 그야말로 정치적 색채를 듬뿍 뿌려댄 '공약'으로서만 국민들에게 인식이 된 것이다.

반값이라는 매력적인 단어가 가져다준 덫에 우리모두 걸려든 것이다.

또한 반값아파트 공약에 맞서서 여당이 제시한 환매조건부 분양제도역시 싱가폴의 성공한 주택정책의 적용이라는 든든한 배경을 두고 '환매조건'만이 주택문제의 해결책인양 정치적으로 이용을 하였다. 그리하여 토지임대부건물분양vs환매조건부분양의 전투가 자연스럽게 형성되고 국민은 이에 두 제도는 양립할 수 없는 것인양 인식되고 어느것이 더 좋은것인지 저울질 하게 된 것이다. 이러한 쇼가 지금의 말도안되는 실험에 고스란히 드러나게 된 것이다.

또다른 이유는 토지임대부건물분양의 기본원리에 대해 국민들에게 충분한 정보를 제공해주지 못하였다. 이것은 이러한 정보를 주기에는 현 토지/주택정책이 뒷받침되지 못한 상황을 보여주기 어려웠던 사정이 있었을 것이다.

토지임대부건물분양방식은 토지와 건물을 따로 인식하는데에서 시작한다. 현재 보도되고 있는 내용중 가장 큰 오류는 임대료를 내는것에 대한 부당함을 주장하는데에 있다. 그동안 우리는 아파트하면 그냥 아파트를 생각했지 토지와 건물을 따로 생각지 않았다. 아파트를 사는것은 아파트를 사는것이지 토지와 건물을 사는것이라고 구체적으로 따지고 들지 않은 것이다.

허나 토지임대부 건물분양이라는 용어에서도 알 수 있듯이 이번 제도는 두 주체를 분리해놓고 하나는 분양하고 하나는 임대를 하겠다고 하니 일단 혼란스러울 수 밖에 없었던 것이다. 거기에 내것이 되어야 투자를 하는 거주목적을 벗어난 청약대기자들에게 이러한 분리는 청약자체를 포기하게 만드는데 일조했던 것이다. 그것은 임대료가 얼마냐와는 별개의 문제인 것이다.

초기에 아파트를 구입하면 토지지분에대한 가격과 건물에 대한 가격을 합해서 아파트 분양가가 책정된다.

이렇게 책정된 가격이 시간이 지나면서 어떻게 되는지 두 주체를 분리해보면 쉽다. 먼저 건물은 시간이 지나면서 노후화되어 그 가치가 지속적으로 하락함을 상식적으로 이해할 수 있다. 그런데 놀라운것은 아파트가격이 지속적으로 하락하지 않고 오히려 상승하고 있다는 사실이다.

이것은 다름아닌 토지의 가치가 시간이 지날수록 상승하는데에 그 원인이 있다.

여기서 토지임대부건물분양방식이 나오게된 근원을 알수있게 되는 것이다.

이미 부동산에 관심있는 독자라면 한번쯤은 들어봤을 헨리죠지가 등장한다. 그는 지대의 가치를 사회가 환수하여 그것을 정부의 제1의 조세로 하는것이 진보하는 사회속에서 발생되는 부작용을 최소화하고 해결할 수 있는 해법이라고 지대조세제를 주장한 사람이다.

지대조세제의 원리가 바로 토지임대부건물분양의 방식으로 현대화 된 것이다. 이것은 현대에도 미국,영국,싱가폴,스코틀랜드,호주등 여러나라에도 정부정책 또는 지방정부의 제도로 지속적으로 적용되고 있다.

토지의 가치의 상승은 지주의 노력여하에 있다기 보다 사회의 공적투자에 의한 가치상승에 있음은 상식수준에서 이해가능하다. 이러한 불로소득이 일부계층에게 독점되는것을 막고 그 이익을 사회가 환수하여 다시 그 사회의 인프라구축 및 공적개발,개선에 사용하도록 하는것이 공공이 만들어낸 가치를 공공이 사용하는 선순환의 시스템인 것이다.

토지임대부건물분양과 환매조건부분양의 주요쟁점은 가치를 어떻게 capture하느냐에 있던 것이고, 그러기에 이 제도가 획기적이었던 것이다.

수십년가 계속되어온 부동산불패신화는 공공이 창출해놓은 가치를 불패신화에 뛰어든 일부 계층이 독점했던 것이다.

이것을 바로잡을 수 있는 제도가 토지임대건물분양이고 그것의 부작용을 최소화 하는 것이 환매조건부분양인 것이다.

이둘은 서로를 떼어놓는것 보다는 함께 하도록 하는것이 그 효과가 배가 되는 것이다.

최근 2~30년간 미국에서 공동체토지신탁(community land trust)이 활발하게 성장하고 있다. 이것은 E.F.슈마허에 의해 정착된 비영리단체로 마을단위, 또는 도시단위로 공동체토지신탁을 설립하여 토지에서 발생하는 가치를 공동체가 공유할 수 있도록 제도적으로 장치를 마련하여 affordable한 주택, 다시말해서 저소득층부터 중산층까지의 소득을 가진 사람들이 부담없이 주택을 구입할 수 있도록한 제도로,토지는 공동체가 소유하고 주택은 분양하는 제도를 말한다. 여기에 환매조건부까지 더해져서 매수한 건물을 매각할 때에는 일정수준이상(30%)으로 매각이 되는 경우에는 공동체토지신탁이 매수권을 갖게되는 환매조건도 포함되어 있다.

이러한 공동체토지신탁운동은 캐나다,영국,스코틀랜드를 비롯해 유렵과 아프리카등에 번지고 있는 운동이다.

우리나라의 반값아파트의 이슈화와 다른 것은 제도의 도입을 통해 정치적 이익이나 선전이 아닌, 공동체의 이익과 지속가능한 공동체를 위한 비영리조직의 자발적 확산, 그리고 그것의 성취를 위한 시민들의 자발적 참여와 기부문화가 그것이다.

토지임대를 통한 임대료를 신탁회사가 환수하여 다시 공동체의 발전과 개선을 위해 사용하는 선순환구조를 유지함으로 도시정부의 재정력 강화와 주택문제해결, 투자기회의 증대 등 토지가격상승으로 인한 부작용들이 해소되고 오히려 장점이 부각되고 있다.

현재의 상태로는 토지임대부건물분양.환매조건부아파트는 '반값아파트의 외면'이라는 청약상황 속에서 자칫 국민의 의식속에 실패한 정책,다시 언급되어서는 안될 제도로 인식될 가능성이 농후하다.

이제 건교부를 중심으로한 정부는 진정한 토지임대부건물분양+환매조건부 아파트의 의미를 국민들에게 인식시키고, 일정범위 이상의 신도시,기업도시,뉴타운,재개발등 새로이 시작되는 개발지역에 있어서 공동체토지신탁과 같은 제도의 도입을 적극적으로 추진하여. 아파트 가격잡기라는 비현실적인 논란에서 더이상 헤매이지말고, 지속가능한 공동체, 살기좋은 공동체, 살맛나는 공동체를 만들기위한 기본요소로서 토지임대부건물분양+환매조건부 아파트의 도입을 신중히 검토해야 할 것이다.

이것이 이루어 질때 서민들이 열심히 일하면 내집마련이 결코 어려운 것이 아닌 세상이 지금보다 더욱 빨리 다가오게 될 것이다.

더이상 국민을 우롱하지 말고, 더이상 개발5적의 논리에 놀아나지 말고, 공동이 창출한 가치를 공동이 누릴 수 있는 제대로된 토지정책과 주택정책을 내놓기를 기대한다.

http://blog.daum.net/unoland/341830