중국 부동산, 정부가 말하지 않는 비밀

▲ 중국 정부가 숨기는 부동산의 비밀은 무엇일까? 사진은 상하이 주택가. (PETER PARKS/AFP/Getty Images) 사회자 : 먼저 한 시청자분과 전화연결해 자세한 얘기 나눠보겠습니다. 상하이에 거주하시는 펑모씨입니다. 펑 선생님 안녕하세요. 펑 선생 : 안녕하세요. 저는 중국 부동산 시장이 머지않아 대폭락할 것이라 생각합니다. 국제적으로도 이와 같은 집값과 수입 비율은 없기 때문입니다. 이 비율은 시기에 따라 움직이기 마련인데 중국에서는 가격을 높이면서 부정한 수단으로 부동산에서 이익을 얻고 있습니다. 자본주의 인클로저 운동을 본떠 중국 공산당은 땅과 돈을 독점했습니다. 사회자 : 네, 말씀 감사합니다. 방금 펑선생님이 말씀하신 내용과 교수님이 설명해주신 내용이 일치하네요. 이는 정부나 집권자들처럼 권세있는 사람에게 해당되는 것이죠. 보통 중국에서 집을 구매하는 사람들은 특권계층이 아닌 봉급 생활자 계층이지만 그들도 자신의 집이 있기를 바랍니다. 그들은 왜 집값이 상승할 때 선뜻 집을 구매하지 못하는 걸까요? 셰텐 : 모든 사람들은 집을 필요로 하지만 자택이 아니라면 반드시 임대료를 내고 임대를 해야만 합니다. 어떤 상품의 가격이 오를 때 사람들이 앞다투어 구매하려 하지만 가격은 더욱 높아집니다. 반대로 어떤 상품의 가격이 인하하거나 혹은 통화긴축 상황에서 사람들은 허리띠를 졸라맵니다. 정작 사람들은 상품 구매에 대한 적절한 시기를 모르기 때문입니다. 물건값이 상승할 때 사람들은 그 가격이 얼마나 올랐는지를 알기 두려워하기 때문에 최대한 빨리 사들이는게 상책이라고 생각하는게 일반적입니다. 펑선생님이 말씀하신 인클로저운동에 대해 중공 특권계층이 토지 징용하고 있는 것은 확실합니다. 같은 해 미국 서부지역에서 이루어진 토지 구획은 공평했습니다. 돈 많은 사람이 말을 타든 마차를 끌든 계층을 막론하고 모든 사람이 같은 선상에서 함께 토지 구획을 통해 토지를 점용했습니다. 그러나 중국의 경우 사실 국민과 중공 권력자들이 같은 선상에 있지 않습니다. 사회자 : 많은 해외 투기자본이 중국시장으로 유입되고 있지만 일부 자금들은 반대로 철수하고 있습니다. 이러한 현상은 어떻게 보십니까? 셰텐 : 투기자본 일부분은 사실 중공 탐관오리들의 돈이나 다름없습니다. 그들은 무역거래, 투자, 특허구매를 통해 자금을 해외로 돌립니다. 정부가 줄곧 사재기를 한 것도 이 원인입니다. 이렇게 해외로 빠진 돈을 투자할 때 다시 돈 세탁을 해서 외자의 혜택을 누리고 그들이 원하는대로 부동산 투자를 진행하는 것이죠. 서양의많은 국가들은 제대로 된 투기자본을 유치합니다. 일반 중국 국민들에게는 투기자본이나 그에 따른 혜택이 없을뿐더러 투자를 한다 하더라도 결국 버블 상태에 이르러 오랫동안 회수하지 못하게 됩니다. 서양의 이러한 투기자본, 투기자, 투자자들과 달리 제가 방금 언급한 리자청(李嘉诚)의 경우는 이상할 따름입니다. 리자청은 거금을 매각했는데도 오히려 중국 부동산 시장에는 어떠한 파동도 일어나지 않았다는 것입니다. 사회자 : 아마 국유기업에 의해 인수된 거죠? 셰텐 : 네, 인수되었을 가능성이 높죠. 그렇다면 그 과정 속에 어떠한 거래가 있었는지 많은 분들이 궁금해하실겁니다. 그는 이러한 거래를 함으로써 물러났을까요? 중국에 어마어마한 양의 국민 돈이 모두 그 안에 있다고해도 과언이 아닐겁니다. 사회자 : 2012년 중공이 중국거주상황지수라고 불리는 보고서를 발표했는데, 최근 중국에서 자가 비율이 89.68%에 달한다고 합니다. 거의 90%에 가깝죠. 미국의 65%, 영국의 70%, 일본의 60%보다 높은 수치에 모두들 이해하기 힘드셨을거라 생각합니다. 만약 자가 소유 비율이 이렇게 높았다면 왜 사람들은 많은 거금을 들여 집을 구매할까요? 셰텐 : 우리가 기억해야 할 것은 이른바 중국 부동산 시장은 허위시장이라는 것입니다. 90년대부터 지금까지 20여 년 만에 중국 자가 비율이 0%에서 90%까지 늘어났다는 것은 13억 인구를 고려했을 때 근본적으로 불가능한 수치입니다. 이제 왜 허위시장이라고 하는지 이해하실 겁니다. 중국 부동산의 소유율은 사실 0%입니다! 90%도 아니고 89%도 아니고 심지어 8%도 안되죠. 왜 0%냐고요? 그 어떠한 중국인도 집의 진짜 재산권이 자기한테 있다고 말할 수 있는 사람은 결코 없기 때문입니다. 그래서 이 허위수치를 가지고 국제사회와비교하는 것은 근본적으로 황당한 일이 아닐 수 없죠. 사회자 : 소문에는 중국이 토지보유세를 징수하려고 하지만 중국에는 줄곧 토지보유세가 없는 것으로 알고 있습니다. 반대로 미국에는 토지보유세가 있고 다른 기타 세금들도 많죠. 당신이 생각하기에 만약 업주가 토지를 소유하고 있지 않은 상황에서 토지보유세 징수는 어떠한 합법적인 근거가 있나요? 셰텐 : 그런 건 없습니다. 미국 경제학자 밀턴 프리드먼이 ‘토지보유세는 가장 덜 나쁜 세금’이라고 말한 적이 있습니다. 그래서 그는 특권의 대가를 환수하는 가장 좋은 방법이 토지보유세라고 주장합니다. 당신이 어디로 도망가도 토지만 남아있으면 지방정부는 영원히 그 토지에 대한 세금을 거두어 들일 수 있게 됩니다. 정상적인 국가에서 토지보유세는 교육, 학교, 교통, 경찰 등 많은 지출을 지탱하는 데 이용됩니다. 하지만 중국에서는 부동산 및 토지소유권이 없기 때문에 토지보유세를 제대로 징수할 방법이 없는 것입니다. 집값은 한낱 임대료에 불과하기 때문에 유동성이 많은 임대료에 대해 차용자는 토지보유세를 징수할 여력이 없는거죠. 결국 남는 것은 토지이지만, 중국 토지의 주인은 중공 정부입니다. 그렇다면 중국정부는 어떻게 토지보유세를 지불할까요? 결국 자기 자신에게 징수하는 꼴입니다! 전체적인 중국 토지보유세는 이러한 개념이라고 보시면 됩니다. 비록 토지보유세가 아무리 좋은 세금이라지만 사실 중국에서는 어처구니 없는 일일뿐입니다. 사회자 : 중국은 계속해서 여러가지 실명제도를 추진하고 싶어했지만 여지껏 실행하지 못했는데 이유가 ? 셰텐 : 실제로 추진할 가능성은 없습니다. 정말 등록이 되면 정부 관료들이 몇 백 채의 집을 가지고 있다는 사실이 폭로되기 때문이죠. 토지보유세의 좋은점도 서양과 같은 정상국가처럼 부동산이 한 정부, 주 정부, 군 정부에 등록 되는 경우를 두고 말씀드린겁니다. 등록할 때 반드시 토지 명의자를 알아야하고 등록이 문건에 기록되면 명의자를 찾아 토지보유세를 뽑습니다. 중국에서 부동산 실명 등록법은 미완성 단계이며, 얼마만큼의 부동산이 있는지 알 수 없으므로 소유율을 계산할 방법이 없습니다. 그러므로 중국 자가 비율 수치는 믿을만 한 것이 못되는거죠. 사회자 : 많은 사람들이 중국부동산 버블은 결국 폭발할 것이라 생각하고 있습니다. 계속 집값 억제에 대한 소식을 들었기 때문입니다. 하지만 결국 억제하지 못하고 오히려 통제력을 잃었는데 왜 그런 건가요? 셰텐 : 통제력 상실은 방금 우리가 얘기를 나눈 것과 비슷합니다. 집값 억제 또한 처음부터 인위적인 중공 집권자들과 일부 지방정부에 의해 만들어진 검은 튤립과 같은 기만책입니다. 버블상태는 더 이상 높아질 수 없을 정도의 수준까지 높아지고 속임수는 더 늘릴 수 없을 정도로 늘어나 후속자금이 이어가기 어려울 때 결국 붕괴하는 것이 오늘날의 실상입니다. 사회자 : 네 감사합니다, 셰텐 교수님. 시청자 여러분, 서양에는 ‘Do your due diligence’라는 말이 있습니다. 즉 지금 투자하는 돈은 당신이 힘들게 번 것이기 때문에 항상 면밀히 조사하라는 뜻입니다. 중국 부동산은 향후 어떤 길로 나아갈지 귀추가 주목됩니다. 만약 중국부동산 시장에서 부동산을 구매한다면 신중히 생각해보셔야 할 것 같습니다. 시청해주신 여러분 감사합니다. 안녕히계세요.